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생활정보

전세사기 예방법(전입신고,확정일자 등)

by 박력두부 2023. 2. 3.

최근 빌라왕의 죽음으로 연일 뉴스에는 전세사기 관련 뉴스로 가득하다. 두 눈 시퍼렇게 뜨고 있어도 눈뜨고 코 베이는 이 사기판에서, 내 돈을 지키기 위해 세입자는 미리 공부를 해야 한다. 계약 전, 계약 시, 계약 후 이 3 과정에 걸쳐 체크해야 할 사항에 대해 구체적으로 정리해 보았다.


미친 듯이 상승했던 집값이 고점을 찍고 떨어지면서 전세보증금보다 매매가가 낮은 깡통주택 매물이 속출하고 있다. 주택 담보대출과 전세 보증금을 더한 금액이 매매가를 웃도는 주택을 깡통주택이라고 하는데, 이 깡통주택은 경매로 넘어가게 된다면 전세 보증금을 돌려받지 못하고 전세금을 떼이게 되는 위험한 주택이다. 무자본갭투자, 깡통전세로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 피해 세입자들이 증가하고 있다. 또한 하루차 전세사기 등 사기 수법도 점점 다양하고 교묘해져 부동산 계약 전 과정에서 꼼꼼한 주의가 필요하다.

1. 계약 전 주의사항

1. 매물시세 확인
- 주변 매매가와 전세가를 확인해야한다. 신축빌라같이 시세가 없는 매물은 계약 시 특히 더 주의를 해야 한다. 매물의 시세를 확인할 수 있는 방법은 다음과 같다.

(2) 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보(모바일 앱)
(3) 한국부동산원 부동산테크
(4) 시세정보업체(네이버, 직방, 다방 등)
(5) 인근 부동산 공인중개사를 방문하여 확인한다.
2. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모를 확인한다.
- 본격적인 계약에 앞서 임차주택에 문제가 없는지 확인하는게 필수이다. 먼저 해당 주택에 대한 권리단계를 분석해야 한다. 추후 내 보증금을 보장받을 수 있냐 없냐를 결정짓는 중요한 부분이다. 주택 등기사항 증명서를 확인해 보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있다. 표제부에는 건물의 구조와 층수 층의 면적 등 건물의 정보에 대해 표시되어 있다. 이때 표제부 우측 하단 등기원인 및 기타 사항란에 '건축법상 사용 승인받은 않은 건물임'이라는 문구가 있다면 준공승인을 받지 못한 건물이니 확인해야 한다.

 

그다음에 갑구와 을구를 확인해야 하는데 갑구에는 소유권에 대한 모든 사항이 기재되어 있다. (가)압류, 압류 가처분과 같은 등기사항이 표시되어 있으니 주의가 필요하다. 을구에는 부동산 담보와 채무사항이 표시되어 있는데 여기에는 저당권, 전세권 등이 포함된다.
이처럼 근저당(부동산을 담보로 금융기관의 대출받은 금액) 등 선순위 채권이나 가압류 등의 권리제한이 있을 경우 만기에 순위가 밀려 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 주의해야 한다.
뒤에 줄줄이 저당 잡히고 복잡한 부동산은 될 수 있으면 피하는 것이 좋지만, (본인도 저당 잡힌 빌라에 전세로 살다가 경매로 넘어간 경험이 있는데 후순위라서 마음고생을 많이 했다.) 만약 근저당이 잡혀있는 집이 마음에 든다면 선순위채권의 금액만큼을 주택 시세에서 제하고도 남은 돈이 내 보증금의 70% 이상인지 확인해봐야 한다.
예를 들어 6억 아파트가 전세 4억에 나왔는데, 선순위 채권인 담보대출이 1억이 잡혀있다면,
6억(주택시세) -1억(담보대출) = 5억을 기준으로 하면 전세금은 80%이므로 위험할 수 있는 매물이다.
*이를 확인해 볼 수 있는 중요한 정보가 담긴 등기부등본은 각 관공서와 지하철의 무인발급기를 이용하면 확인할 수 있고, 온라인으로도 열람 및 발급이 가능하다.
▶인터넷등기소

 

3. 임대인의 세금 체납여부 확인
- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제되므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있다. 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있다.
*국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우에는 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능하다.)
4. 전세보증금 반환 보증보험 가능여부 확인
- 부동산 계약이 처음이라면 재차 확인하며 계약한다고 해도 불안하기 마련인데, 전세보증금 반환 보증보험에 가입하면 안심할 수 있다. 보증금을 제대로 돌려받지 못했을 때 보증기관이 대신 변제해 주는 보증상품이다. 대표적으로 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험, 주택금융공사(HF)가 있다. 보증보험은 가입조건을 충족한 주택만이 가능한데, 용도가 근린생활시설인 건물은 가입이 불가능하고, 오피스텔의 경우 용도가 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔만 가입 가능하다. 또한 건물의 선순위 채권과 후순위 채권을 더한 금액이 주택시세보다 높다면 주택을 팔아서 채권을 갚고도 모자란 상황이기 때문에 가입이 불가능하다. 가입조건은 각 회사마다 조금씩 다르고 보증 수수료도 다르기 때문에 비교해서 선택하는 것이 좋다.
<전세보증보험 가입할 수 없는 경우>

  • 근린생활시설 건물
  • 업무용 오피스텔
  • 선순위 채권 + 후순위 채권 > 주택시세

2. 계약 시 주의사항

1. 임차주택과 임대인의 정보가 일치하는지 확인한다.

  • 계약서상 주소와 실제 건물주소가 대장이나 등기사항 증명서의 주소와 일치하는지 확인한다.
  • 구분소유되는 집합건물(아파트, 다세대 주택)의 경우 지번과 호실까지 체크한다.

2. 주택 임대차 표준 계약서를 사용한다.
3. 등기사항 증명서상의 소유주가 계약하러 온 사람과 동일인물인지 신분증을 대조해 보는 것이 좋다.
4. 대리인과 계약을 할 경우에는 다음과 같은 주의사항이 필요하다.

  • 대리인 본인을 확인하고 위임장, 소유자의 인감증명서를 확인한다.
  • 계약서에 대리인 본인의 인적사항과 연락처를 기재하도록 한다.
  • 계약금 지급 전에 임대인과 통화하여 계약금, 보증금, 월세의 금액, 조건에 협의한 내용과 일치하는지 확인한다.

5. 계약금 보증금을 입금 전, 임대인의 계좌인지 확인하며, 지급 영수증을 챙기는 것도 잊지 말아라.
6. 특약사항을 기재한다.

  • 입주 및 전입신고일 전까지 근저당등 제한물권 설정을 금지한다. 이를 설정하거나 (가) 압류 가처분등이 된 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다는 특약을 할 수 있다.
  • 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가능할 경우, 임대차 계약 해제 후 계약금 반환 특약을 설정할 수 있다.

6. 전세계약은 은행시간이 끝나고 해야 한다. (평일은 오후 3시 이후)
- 전세계약 전에 등기부등본을 확인했을 때는 분명 깨끗했는데, 아침에 계약하고 전입신고를 하고 확정일자를 다 받고 그다음 날 확인차 다시 등기부등본을 떼보면 나도 모르는 1순위 근저당권이 잡혀있는 경우가 있다. 이는 TV에 나오는 억울한 사례 중에 제법 많은 부분을 차지하고 있는 하루차 전세사기 수법이다. 전입신고의 허점을 악용한 사기수법으로, 전입신고는 다음날 0시 자정부터 효력이 발생하지만, 근저당권 설정은 등기를 접수한 때부터 효력이 발생하기 때문에 순위가 밀리게 된다. 이런 허점은 분명히 법이 개선되어야 할 사항이고, 아직은 세입자들이 조심할 수밖에 없는 화나는 현실이다.

*전입신고와 확정일자에 관한 내용은 뒤에 조금 더 설명하겠다.

3. 계약 후 주의사항

1. 전입신고 및 확정일자 발급
- 전입신고를 하면 집주인이 변경되거나 경매에 넘어가도 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기며, 전입신고와 함께 확정일자까지 받아두면 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권이 생기기 때문에 계약 당일날 무조건 신고해야 한다.
임대차 계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받을 수 있고, 온라인으로는 정부 24에서 전입신고, 인터넷등기소에서 확정일자 발급이 가능하다.
2. 전세보증금 반환 보증
- 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 준다.
주택도시보증공사 기준으로 수도권은 보증금 최대 7억 원/ 비수도권은 최대 5억 원까지 보증가입 가능하며. 위에 언급했듯이 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하면 된다.

여전히 혼자서 집을 보고 계약하는 것이 어렵다면 1인가구 전월세 안심계약 도움서비스를 요청해 보자. 신경 써야 할 것이 많은 임대차계약에 어려움을 느끼는 1인가구나 사회초년생을 위해 서울시가 시범운영한다. 중개실무경험이 있는 부동산전문가로 구성되어 있으며 집 구하기 과정에서 부당한 일을 당했다면 상담도 해주고 집을 보러 갈 때 같이 보러 가주기도 한다. 이렇게 전세사기를 피하기 위한 똑똑한 체크리스트를 한 번 살펴보았다. 전세계약 전 꼭 내용을 메모해서 꼼꼼히 하나씩 체크해 보면서 진행하기 바란다.

▶전입신고확정일자신고방법 보러가기

 

전입신고 확정일자 신고방법, 인터넷 등기소, 효력

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